Tutti i documenti necessari per vendere casa

Oggi rispondi, nella vendita, per ogni difformità o problematica che hai a tua volta comprato, ignaro, insieme all’immobile a causa della carenza di controlli. Per questo motivo prima di pensare, come purtroppo ancora moltissimi fanno, a fare pubblicità e trattative assicurati di avere tutto quello che serve e di averlo in ordine.

Tieni presente l’attività di reperimento e controllo dei documenti tecnici in molti Comuni Italiani necessita di tempo, spesso solo per ricevere i documenti si parla anche di due mesi, oltre a quelli necessari per sistemare eventuali criticità. Il geometra o l’architetto saranno figure fondamentali per le richieste, il controllo e la regolarizzazione.

I documenti anagrafici necessari per vendere casa

• Carta d’identità e tessera sanitaria: Non hanno bisogno di presentazione. Servono per identificarti correttamente anche tramite codice fiscale.
• Certificato di nascita: Serve sempre alla corretta identificazione del venditore, non tutti i Notai lo chiedono ma visto che viene rilasciato gratuitamente dal Comune meglio averlo.
• Certificato di residenza: E’ di grande importanza ai fini fiscali soprattutto nella vendita di una prima casa. Serve a capire se la cessione è soggetta o meno all’imposta sulla plusvalenza immobiliare. Lo rilascia il Comune.
• Stato di famiglia: Necessario per certificare il regime di comunione o meno della casa in vendita e quindi per impostare correttamente il rogito. Se non lo hai richiedilo sempre al tuo Comune.

Qualora l’immobile sia intestato alla tua società dovrai aggiungere anche tutti i documenti anagrafici della stessa:

• Visura camerale: contiene tutti dati di costituzione quali il R.E.A, la partita IVA ed inoltre indica i poteri assegnati.
• Delibera del Consiglio di amministrazione: Indispensabile nel caso di società di capitali. E’ l’atto formale con cui il CdA autorizza la vendita del bene.
• Procura: Necessaria per conferire il potere di firma, qualora non già conclamato, alla persona che presenzierà in atto.

Documenti dell’immobile

Tra i documenti per vendere casa sono i più difficili da raccogliere e soprattutto da verificare poiché inerenti a conformità urbanistica e titoli abilitativi.

• Planimetria e visura catastale: Sono strumenti con un ruolo per lo più fiscale, tanto è che vanno reperiti presso l’Agenzia del Territorio. La prima rappresenta graficamente la casa, la seconda riporta altri importanti dati sulla stessa quali rendita catastale, categoria, intestati.
  Una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto implica incommerciabilità dell’immobile.
• Precedenti edilizi: Devi reperirli presso il Comune tramite una prassi chiamata accesso agli atti. Licenza di costruzione, varianti, condoni. Servono a sancire l’assenza di abusi edilizi.
  La strada migliore per vendere casa velocemente e senza errori è di richiederli e controllarli con noi prima di mettere casa in vendita.
• Certificato di agibilità: Stessa modalità di reperimento dei precedenti edilizi, è il documento che sancisce la capacità della casa di svolgere la propria funzione sociale ed economica. Include requisiti di igiene, sicurezza, salubrità e risparmio energetico. Nelle compravendite tra persone fisiche non è obbligatorio presentarlo al Notaio, ma è legalmente possibile vendere una casa senza agibilità solo se il compratore ne è formalmente informato sin dall’inizio della trattativa. Un atto stipulato in assenza di agibilità e senza eduzione è un atto nullo, quindi attenzione perché purtroppo moltissimi immobili ne sono sprovvisti a totale insaputa del proprietario.
• Certificato di destinazione urbanistica (CDU): E’ obbligatorio solo per giardini di superficie superiore a 5000 mq. Serve a certificare la destinazione d’uso del terreno.
• Autorizzazione Paesaggistica: Per immobili sottoposti al relativo vincolo, certifica che opere e modifiche successive sono state autorizzate dalla Sovrintendenza, scongiurando risvolti penali. Stesso discorso per quelle dei beni culturali.
• Certificazione energetica: Documento obbligatorio, costa circa 200 euro ed assegna alla casa una classe energetica. Va fatta subito, i suoi dati vanno per Legge inseriti negli annunci di vendita.
• Certificazioni impianti: E’ possibile vendere una casa anche se gli impianti non sono a norma, ma se nei contratti non lo specifichi dovrai fornire le certificazioni di impianto elettrico, gas, idrico e sanitario

Documenti per vendere casa di tipo amministrativo

Sono i documenti inerenti le trascrizioni nei registri immobiliari, i diritti di terzi e le ipoteche.

• Atto di provenienza: E’ il titolo con cui sei diventato proprietario dell’immobile. Può essere un rogito, una donazione, un decreto di trasferimento. Esso contiene, inoltre, importanti dati circa urbanistica e diritti di terzi sull’immobile.
• Visura ipotecaria: Si reperisce presso Agenzia delle Entrate ed è il certificato che elenca tutte le trascrizioni sull’immobile, quali ad esempio le ipoteche. Per la vendita nella stragrande maggioranza dei casi andranno cancellate, come ad esempio nel caso della vendita di una casa con mutuo in corso.
• Documenti del condominio: La reperisci dal tuo amministratore ed è formata da ultimo verbale di assemblea, preventivo e consuntivo oltre al riparto delle spese. Pochi giorni prima del rogito dovrai farti fare dall’amministratore un certificato di avvenuto saldo di tutte le spettanze a tuo carico e dell’assenza di liti.
• Contratto di affitto: Quando vendi una casa affittata, l’acquirente diventerà locatore acquisendo i diritti del contratto di affitto. Per questo motivo va inserito nei documenti per vendere casa. Informa il conduttore del nuovo Iban e comunica il subentro all’Agenzia delle Entrate.
• Convenzioni: Le convenzioni sono accordi, solitamente stipulate in epoca costruttiva tra costruttore e Comune. Possono prevedere limitazioni alla vendita, condizioni particolari o addirittura indicare a quali soggetti l’immobile è vendibile.

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